Si vous êtes à la recherche d’un nouvel appartement, vous avez l’option d’opter pour un appartement neuf en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), mais vous pourriez également envisager un appartement rénové. Associant le charme de l’ancien au confort du neuf, découvrez les tenants et aboutissants de la Vente d’Immeuble à Rénover ou dit plus simplement VIR.
Tout comme la VEFA, la VIR est un contrat qui encadre l’acquisition d’un logement auprès d’un promoteur immobilier. Cependant, contrairement à la VEFA qui concerne des appartements neufs, la VIR concerne la vente d’un immeuble déjà existant, nécessitant des travaux de rénovation de la part du vendeur.
Le processus d’achat se fait par le biais de paiements échelonnés, correspondant aux différentes étapes des travaux.
Conditions requises
La VIR est régie par la loi ENL (Engagement National pour le Logement) de 2006, similairement à la VEFA, et elle établit les conditions dans lesquelles ce type de transaction peut être réalisé :
- L’immeuble (ou une partie de celui-ci) vendu doit déjà être construit, destiné à un usage résidentiel ou mixte professionnel-résidentiel.
- Le vendeur s’engage à entreprendre des travaux (conformément à une description technique) sur l’immeuble dans un délai fixé par le contrat.
- L’acheteur s’engage à acquérir le bien avant que les travaux ne soient achevés. En conséquence, il effectue des paiements échelonnés durant les différentes phases des travaux, à l’instar du principe de la VEFA.
Une VIR doit nécessairement être conclue avec l’intervention d’un notaire. Le promoteur et l’acheteur signent une promesse de VIR, équivalente à un contrat de réservation, puis concluent l’acte de vente officiel.
Nature des Travaux
Les travaux envisageables dans le cadre d’une VIR sont spécifiques : ils doivent concerner un immeuble existant et ne peuvent pas impliquer de reconstruction, d’agrandissement ou de restructuration totale. Ils ne doivent pas non plus viser à rendre l’immeuble neuf.
Par exemple, sont considérés comme des travaux de reconstruction, et donc exclus de la VIR :
- Des rénovations touchant plus de la moitié des façades et des fondations (à l’exception des ravalements).
- Des reconstructions affectant plus des deux tiers des éléments de second œuvre suivants : planchers, cloisons intérieures, installations sanitaires, menuiseries extérieures, installations électriques, plomberie.
Contenu du Contrat de VIR
Contrairement à un contrat de VEFA, le contrat de VIR est une promesse de vente plutôt qu’un contrat de réservation. Il est conçu pour protéger l’acheteur en termes de délais de réalisation des travaux et du respect de leur date d’achèvement.
Le contrat de VIR doit comporter diverses informations essentielles :
- Les caractéristiques détaillées du bien vendu (surface, description technique).
- La description détaillée des travaux à effectuer, y compris ceux concernant les parties communes et privatives.
- Le délai prévu pour la réalisation des travaux.
- Le prix global comprenant l’immeuble et les travaux, ainsi que le plan de paiement échelonné.
- Les justificatifs d’assurances de construction (dommages-ouvrages, garanties biennale et décennale) et de souscription à une garantie financière d’achèvement (GFA) par le promoteur.
Un règlement de copropriété peut également être annexé à ce contrat.
Modalités de Paiement
Comme pour la VEFA, l’acquisition en VIR implique un paiement échelonné, encadré par la loi. Le premier paiement est effectué lors de la signature de l’acte authentique, correspondant au prix de l’immeuble existant.
Ensuite, les paiements sont effectués en fonction de l’avancement des travaux :
- 50 % du coût total des travaux sont versés lorsque la moitié des travaux est achevée.
- À la finalisation des travaux, 95 % du coût total des travaux sont payés.
- Lors de la livraison, les 5 % restants du coût des travaux sont réglés.
Avantages de la VIR
L’achat d’un appartement en VIR offre plusieurs avantages.
Ce cadre légal existe pour protéger l’acheteur, grâce à des délais à respecter et aux garanties souscrites par le promoteur.
Les immeubles en cours de rénovation conservent le charme de l’ancien tout en profitant du confort offert par de nouvelles installations.
De plus, certains immeubles en VIR peuvent bénéficier d’avantages fiscaux, notamment en vertu de la loi Malraux.
Une Transaction Sécurisée
Le régime de la VIR est hautement sécurisé pour les acheteurs.
L’acheteur acquiert un logement dont les travaux ne sont pas achevés au moment de la vente notariale.
En échange, le vendeur fournit des garanties : paiements échelonnés correspondant à l’avancement des travaux, souscription à une garantie financière d’achèvement, et assurance dommages-ouvrages.
