VIR : Investissez dans l’immobilier ancien rénové avec Arconance

Vous recherchez un nouvel appartement ? Vous pouvez opter pour un appartement neuf en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), ou envisager l’achat d’un appartement rénové en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover), que l’on appelle aussi Vente en l’état futur de rénovation (VEFRe).

Associant le charme de l’ancien au confort du neuf, la VIR est un contrat qui encadre l’acquisition d’un logement auprès d’un promoteur immobilier. Cependant, contrairement à la VEFA qui concerne des appartements neufs, elle concerne un immeuble déjà existant mais à rénover, qui nécessite des travaux qui seront effectués par le vendeur.

Le processus d’achat se fait par le biais de paiements échelonnés, correspondant aux différentes étapes des travaux.

Qu’est-ce que la VIR ?

La vente d’immeuble à rénover (VIR), ou vente en l’état futur de rénovation (VEFRe) concerne des logements situés dans un bien immobilier existant que le vendeur s’engage à restaurer, dans le respect d’un délai déterminé. Ce contrat doit être signé devant un notaire, et rédigé sous forme d’acte authentique (à défaut, il s’expose à une peine de nullité).

Comment fonctionne cette vente ?

L’achat d’un bien immobilier à rénover en VIR est régi par la loi ENL (Engagement National pour le Logement) de 2006, similairement à la VEFA, et par les articles L 262-1 et suivants et R 262-1 à R262-15 du Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, cette acquisition doit respecter plusieurs conditions :

• L’immeuble (ou une partie de celui-ci) vendu doit déjà être construit, destiné à un usage résidentiel ou mixte professionnel-résidentiel.
• Le vendeur s’engage à entreprendre des travaux (conformément à une description technique) sur le bien immobilier à rénover dans un délai fixé par le contrat.
• L’acheteur s’engage à acquérir le bien avant que les travaux de rénovation ne soient achevés. En conséquence, il effectue des paiements échelonnés durant les différentes phases des travaux, à l’instar du principe de la VEFA.

Une VIR doit nécessairement être conclue avec l’intervention d’un notaire. Le promoteur et l’acheteur signent une promesse de vente, équivalente à un contrat de réservation, puis concluent l’acte de vente officiel. Ainsi, l’acquéreur de l’immeuble devient propriétaire :

• Immédiatement du sol et des constructions qui existent déjà ;
• Progressivement des ouvrages faisant l’objet d’une restauration, au fur et à mesure de leur réalisation.

Quant au vendeur, il reste maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Quels travaux sont concernés par le VIR ?

Les travaux envisageables dans le cadre d’une VIR ou vente en l’état futur de rénovation sont spécifiques. En effet, ils doivent concerner un bien immobilier existant et ne peuvent pas impliquer de reconstruction, d’agrandissement ou de restructuration totale. Ils ne doivent pas non plus viser à rendre l’immeuble neuf.

Par exemple, sont considérés comme des travaux de reconstruction, et donc exclus de la VIR, les travaux précisés dans l’article R 262-1 alinéa 3 du Code de la Construction et de l’Habitation dont :

• Des rénovations touchant plus de la moitié des façades et des fondations (à l’exception des ravalements).
• Des reconstructions affectant plus des deux tiers des éléments de second œuvre suivants : planchers, cloisons intérieures, installations sanitaires, menuiseries extérieures, installations électriques, plomberie.

Quelles différences entre VIR et VEFA ?

La VIR (ou vente en l’état futur de rénovation) est aujourd’hui moins connue que la VEFA. Elles concernent toutes les deux l’achat d’un bien immobilier, et se caractérisent par un paiement échelonné, qui dépend de l’avancement du chantier. Elles font également l’objet de garanties solides pour protéger l’acquéreur de l’immeuble. 

Mais elles sont aussi différentes puisque la VIR :

• n’est pas un contrat de réservation, il s’agit d’une promesse de vente qui implique le respect d’un strict formalisme lorsque sont établis le compromis et le contrat de vente ;
• permet à l’acquéreur de visiter le bien immobilier à rénover existant et ainsi, de se rendre compte de son potentiel, son espace, son exposition avant l’achat, alors qu’avec une VEFA, il faut se contenter de plans ;
• nécessite de désigner un architecte indépendant (à défaut d’accord entre le vendeur et l’acheteur, sa désignation appartient au Tribunal de Grande Instance du lieu où se situe le bien). 

Quel est le contenu d’un contrat de VIR ?

Le contrat de VIR ou de vente en l’état futur de rénovation est conçu pour protéger l’acheteur en termes de délais de réalisation des travaux et du respect de leur date d’achèvement.

Il doit donc comporter diverses informations essentielles :

• Les caractéristiques détaillées du bien immobilier vendu à rénover (surface, description technique).
• La description détaillée des travaux à effectuer, y compris ceux concernant les parties communes et privatives.
• Le délai prévu pour la réalisation des travaux de rénovation.
• Le prix global comprenant l’immeuble et les travaux, ainsi que le plan de paiement échelonné.
• Les justificatifs d’assurances de construction (dommages-ouvrages, garanties biennale et décennale) et de souscription à une garantie financière d’achèvement (GFA) par le promoteur.

Un règlement de copropriété peut également être annexé à ce contrat.

Quelles sont les modalités de paiement ?

Comme pour la VEFA, l’achat en VIR implique un paiement échelonné, encadré par la loi. Le premier paiement est effectué lors de la signature de l’acte authentique, correspondant au prix de l’immeuble existant.

Ensuite, les paiements sont effectués en fonction de l’avancement des travaux :

• 50 % du coût total sont versés lorsque la moitié des travaux est achevée.
• À la finalisation des travaux, 95 % du coût total sont payés.
• Lors de la livraison, les 5 % restants du coût des travaux sont réglés.

Quels sont les avantages d’un vente en VIR ?

L’achat d’un bien immobilier en VIR ou vente en l’état futur de rénovation offre plusieurs avantages :

• un cadre légal qui protège l’acheteur avec des délais à respecter et des garanties souscrites par le promoteur ;
• l’acheteur profite à la fois du charme de l’ancien et du confort offert par de nouvelles installations ;
• une fiscalité intéressante pour certains immeubles à rénover, notamment en vertu de la loi Malraux.

En outre, l’acquéreur bénéficie d’une transaction très sécurisée pour son achat immobilier à rénover. Il acquiert un logement dont les travaux de rénovation ne sont pas achevés au moment de l’acte notarié, et en contrepartie, le vendeur lui fournit des garanties : 

• paiements échelonnés correspondant à l’avancement des travaux ;
• souscription à une garantie financière d’achèvement, et assurance dommages-ouvrages.