Immobilier étudiant à Rouen : une demande en hausse, une opportunité à saisir pour les investisseurs

Rouen, capitale de la Normandie, est un véritable pôle universitaire attirant chaque année des milliers d’étudiants grâce à des institutions de renom, telles que l’Université de Rouen Normandie, NEOMA Business School ou encore l’INSA Rouen. 

Selon les dernières données, la Métropole de Rouen accueille plus de 50 000 étudiants, un chiffre qui ne cesse de croître chaque année. Parmi eux, environ 6 000 sont des étudiants internationaux, attirés par la qualité de l’enseignement et les formations diversifiées dans des domaines variés : sciences, santé, ingénierie, commerce ou encore numérique. La ville séduit également par son cadre de vie agréable, ses infrastructures modernes et son riche patrimoine culturel, offrant aux étudiants un environnement stimulant pour leurs études.

Cependant, avec une demande en constante augmentation, le marché du logement étudiant à Rouen connaît une forte dynamique, stimulée par une hausse continue de la population étudiante, et se trouve sous pression. La majorité des étudiants recherchent des logements indépendants, particulièrement dans des résidences modernes bien situées et bien desservies par les transports en commun. Ce déficit de logements représente une réelle opportunité pour les investisseurs immobiliers.

Une demande locative étudiante en forte croissance à Rouen

Croissance du nombre d’étudiants : chiffres sur la population étudiante à Rouen

Le nombre d’étudiants à Rouen connaît une croissance continue, et cette tendance devrait s’accentuer dans les prochaines années, notamment avec l’arrivée de nouvelles écoles et formations. En 2025, l’Université de Rouen Normandie se distingue avec ses 30 419 étudiants inscrits en 2025, dont près de 14 % d’étudiants internationaux, venant principalement d’Afrique, du Moyen-Orient et d’autres continents.  Ce dynamisme universitaire constitue un atout majeur pour la ville et un facteur clé dans la demande accrue de logements étudiants. D’ailleurs, la qualité de vie et l’offre de formation à Rouen sont particulièrement appréciées par les étudiants, comme en témoigne un taux de recommandation de 92,50 %. Cette attractivité croissante renforce l’intérêt pour l’investissement locatif dédié aux étudiants, un segment porteur du marché immobilier rouennais.

Tension sur le marché locatif : pénurie de logements adaptés à la population étudiante

Malgré cette afflux d’étudiants, le marché locatif à Rouen souffre d’une pénurie de logements adaptés aux besoins spécifiques des étudiants. Environ 60 % des étudiants recherchent des logements indépendants ou en colocation, principalement dans des résidences étudiantes modernes bien situées. Cependant, cette forte demande ne rencontre pas encore une offre suffisante de logements. En effet, bien que la ville ait de nombreuses résidences étudiantes, la croissance rapide du nombre d’étudiants, couplée à un marché locatif limité, génère une tension. Cela ouvre une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs, qui peuvent répondre à cette demande croissante en développant des logements étudiants.

Préférences des étudiants : types de logements recherchés (studios, colocations, résidences étudiantes)

Les étudiants à Rouen recherchent principalement trois types de logements : des studios individuels pour plus d’autonomie, des colocations pour partager les coûts, et des résidences étudiantes modernes offrant des services et un cadre de vie agréable. Les studios sont très populaires parmi les étudiants qui privilégient l’intimité tout en étant proches des campus et des transports. Les colocations restent une option prisée par ceux qui cherchent à réduire les frais tout en favorisant la vie sociale et l’entraide. Enfin, les résidences étudiantes modernes, qui offrent des services comme des espaces communs, des laveries, des salles d’étude et des espaces de coworking, sont particulièrement attrayantes pour les étudiants internationaux ou ceux recherchant un confort de vie supérieur. Les zones proches des principaux campus comme Mont-Saint-Aignan, Le Petit-Quevilly et le centre-ville de Rouen sont particulièrement recherchées.

Pour les investisseurs immobiliers, Rouen offre donc une belle opportunité d’investissement, dans un contexte de croissance de la population étudiante et de manque d’offres adaptées. Avec un marché immobilier attractif et une forte demande locative, Rouen représente un investissement stratégique dans le secteur immobilier étudiant.

Rentabilité et rendement locatif à Rouen : ce que les investisseurs peuvent attendre

Un marché immobilier attractif

Idéalement localisée entre Paris et le Havre, sur les boucles de la Seine, Rouen est qualifiée premier port fluvial de France. La ville offre des prix immobiliers encore accessibles comparés à d’autres grandes villes françaises comme Lyon ou Bordeaux. Démographiquement, Rouen est qualifiée 36e ville la plus peuplée de France, avec une population jeune et étudiante, et vient sans surprise en 1re position du top 03 des villes où investir en Normandie, après Caen et Le Havre.

En 2024, le prix moyen au mètre carré est de 2 624 € pour un appartement et 2 832 € pour une maison. Côté loyer, la moyenne s’établit à 13,20 €/m², avec une forte demande pour les petites surfaces, particulièrement prisées des étudiants.

Une rentabilité locative intéressante

La rentabilité locative à Rouen est particulièrement attractive, avec un rendement brut moyen de 6 %, pouvant atteindre 6,93 % pour un studio. Les petites surfaces se démarquent comme les biens les plus rentables, en raison d’une forte demande locative. En effet, environ 70 % des habitants de Rouen sont locataires, parmi lesquels près de 50 000 étudiants universitaires. La ville séduit également de nombreux jeunes actifs et familles qui s’y installent pour bénéficier d’un cadre de vie plus abordable que dans des métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nantes.

Au-delà de son attractivité financière, Rouen offre un dynamisme économique notable. Son bassin d’emplois est en pleine expansion, avec plus de 60 000 entreprises réparties dans des secteurs clés tels que l’industrie ou la santé. La ville totalise près de 300 000 emplois, générant ainsi de nombreuses opportunités professionnelles.

L’investissement locatif à Rouen peut être optimisé grâce à des dispositifs fiscaux attractifs, notamment le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce régime permet aux investisseurs de maximiser leur rentabilité tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs.

En effet, sous le statut LMNP, les revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant ainsi le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel.

• Le régime micro-BIC : Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, que l’investissement porte sur un bien immobilier neuf ou ancien. Si vous optez pour une location saisonnière dans un quartier attractif de Rouen, cet abattement peut atteindre 71 %, rendant ce dispositif particulièrement avantageux pour les locations de courte durée.

• Le régime réel : Il offre la possibilité de déduire l’ensemble des charges liées au bien (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) ainsi que de bénéficier de l’amortissement comptable. Ce mécanisme permet de réduire, voire d’annuler, la base imposable et ainsi d’optimiser la rentabilité nette de l’investissement.

Grâce à ces dispositifs, l’investissement locatif à Rouen se révèle être une stratégie efficace pour développer un patrimoine tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux.

Comment réussir son investissement immobilier étudiant à Rouen ?

Réussir un investissement immobilier étudiant à Rouen repose avant tout sur le choix de l’emplacement. Pour maximiser la rentabilité et assurer une demande locative continue, il est essentiel de cibler des quartiers bien desservis par les transports en commun (bus, métro, tramway) et proches des établissements d’enseignement supérieur, des commerces et des services.

Le centre-ville de Rouen : un secteur clé pour les étudiants et jeunes actifs

Le centre-ville de Rouen demeure l’un des secteurs les plus prisés par les étudiants. Il bénéficie d’une excellente connectivité avec les transports en commun et offre une grande variété de commerces, restaurants et lieux de vie. L’attractivité de ce secteur génère une forte demande locative, garantissant ainsi une excellente rentabilité et un taux d’occupation élevé. Les étudiants y recherchent des logements accessibles, proches des universités, mais aussi de la vie urbaine.

Saint-Sever : un quartier en plein essor avec un bon potentiel d’investissement

Saint-Sever est un quartier en plein développement et proche de la future gare de Rouen, offrant une alternative intéressante au centre-ville. Grâce à des prix plus abordables, il constitue un choix judicieux pour les investisseurs souhaitant accéder à un secteur dynamique sans les coûts élevés du cœur de la ville. Ce quartier reste tout de même très bien connecté aux universités et autres infrastructures, garantissant un accès facile pour les étudiants.

La métropole rouennaise : des opportunités dans les communes environnantes

Des communes périphériques comme Le Petit-Quevilly ou Le Houlme représentent également des zones attractives pour investir dans l’immobilier étudiant. Ces secteurs offrent des prix encore plus compétitifs tout en bénéficiant d’une bonne accessibilité grâce aux transports en commun. L’essor de ces zones pourrait augmenter leur demande locative, offrant ainsi un potentiel de rentabilité à moyen et long terme.

Investir dans une résidence étudiante : une solution sécurisée et rentable

Investir dans une résidence étudiante à Rouen est une option de plus en plus populaire parmi les investisseurs. Ce type de bien, souvent géré par un professionnel via un bail commercial, combine stabilité locative et rendement attractif.

Rendement locatif attractif

Les résidences étudiantes offrent généralement un rendement locatif supérieur à celui d’un investissement classique. Les loyers y sont plus stables et prévisibles, et les charges sont partiellement prises en charge par le gestionnaire, ce qui permet de bénéficier de revenus réguliers. Les étudiants ont également tendance à y rester pendant toute la durée de l’année universitaire, garantissant ainsi une occupation constante.

Demande locative élevée et prévisible

La population étudiante garantit une demande locative stable. À Rouen, avec plus de 50 000 étudiants, dont une proportion importante d’étudiants internationaux, les résidences étudiantes jouissent d’une forte demande. Cette stabilité permet aux investisseurs de prévoir une occupation élevée de leurs biens, et donc de sécuriser leur investissement.

Avantages fiscaux du statut LMNP

Un des principaux avantages de l’investissement dans une résidence étudiante est la possibilité de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut permet aux investisseurs de profiter d’avantages fiscaux significatifs, tels que l’amortissement du bien et la récupération de la TVA sur l’achat d’un bien neuf. De plus, ce statut offre une gestion simplifiée, idéale pour les investisseurs souhaitant se concentrer sur d’autres aspects de leur stratégie financière.

Opter pour un bien adapté aux besoins des étudiants

Les étudiants recherchent avant tout des logements fonctionnels, bien situés, mais aussi bien équipés. Afin de répondre aux attentes de cette population, il est essentiel d’opter pour des biens qui offrent un bon rapport qualité-prix et des équipements modernes.

Équipements indispensables pour attirer les étudiants :

• Connexion Internet rapide : Un accès rapide à Internet est un critère essentiel pour les étudiants, qui utilisent régulièrement des outils en ligne pour leurs études.
• Espace de travail adapté : Un coin bureau ou un espace pour étudier est très apprécié des étudiants.
• Solutions de rangement optimisées : Les petits espaces nécessitent des rangements intelligents et bien pensés.
• Accès à des équipements partagés : Une laverie ou une machine à laver sont des atouts appréciés dans une résidence étudiante.

L’immobilier étudiant à Rouen présente une véritable opportunité pour les investisseurs en raison de la demande croissante et de la pénurie de logements adaptés aux étudiants. Avec une population étudiante en constante augmentation, un marché locatif dynamique et une rentabilité attractive, Rouen s’affirme comme une destination stratégique pour l’investissement immobilier. Les investisseurs peuvent tirer parti de secteurs prisés comme le centre-ville, Saint-Sever ou encore les communes périphériques, tout en bénéficiant de dispositifs fiscaux avantageux comme le statut LMNP. En offrant des logements modernes et bien situés, les investisseurs peuvent répondre à une demande croissante, tout en sécurisant des rendements intéressants à moyen et long terme.

Dans ce contexte, Arconance, promoteur immobilier à Rouen, vous accompagne dans vos projets d’investissement et propose des logements spécialement adaptés aux besoins des étudiants. Grâce à son expertise locale et à une offre de qualité, nos équipes vous aide à saisir cette opportunité et à maximiser votre rentabilité dans ce secteur normand en pleine expansion.