Donations exonérées d’impôt pour l’achat d’un logement neuf

Nouvelles exonérations fiscales pour l’acquisition d’un logement neuf en VEFA : Ce que vous devez savoir

Dans le cadre de l’achat d’un logement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), il existe des dispositifs fiscaux qui permettent de réduire considérablement les coûts liés à l’acquisition d’un bien immobilier. En particulier, la loi de finances 2025 a introduit des exonérations fiscales pour les dons d’argent familiaux, un avantage qui peut alléger la charge financière des futurs acquéreurs de biens immobiliers. Si vous êtes intéressé par l’achat d’un bien neuf en Normandie, ce nouveau dispositif pourrait vous offrir une opportunité unique d’accéder à la propriété tout en réduisant vos coûts.

Voyons de plus près comment cela fonctionne et ce que cela signifie pour les acheteurs potentiels.

Le cadre légal des dons d’argent et les exonérations fiscales

En France, les dons d’argent sont généralement soumis à des droits de donation. Cependant, des exonérations existent, notamment dans le cadre familial. À partir du 15 février 2025, un nouveau dispositif est entré en vigueur, permettant à certains dons d’argent de ne pas être soumis aux droits de donation, à condition qu’ils soient utilisés pour l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou bien pour des travaux de rénovation énergétique dans une résidence principale.

Qu’est-ce qu’un don familial exonéré de droits de donation ?

Depuis la promulgation de la loi de finances du 14 février 2025, un don d’argent effectué par certains membres de la famille peut être exonéré des droits de donation, à condition que les fonds soient utilisés pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou en VEFA ou pour des travaux de rénovation énergétique dans une maison existante.

Les donateurs peuvent être des membres de votre famille directe, tels que :

• Vos parents (mère ou père),
• Vos grands-parents,
• Vos arrière-grands-parents,
• Votre oncle ou tante (uniquement si ces derniers n’ont pas de descendants).

Ce dispositif est limité dans le temps, puisqu’il est applicable jusqu’au 31 décembre 2026. Ainsi, si vous achetez un bien en Normandie ou ailleurs, vous avez une opportunité unique de bénéficier d’une exonération fiscale pour l’achat de votre logement neuf.

Les conditions à remplir pour bénéficier de l’exonération

Pour pouvoir bénéficier de cette exonération, plusieurs conditions doivent être remplies :

1. Le montant du don

Le montant total des dons exonérés ne peut pas dépasser 300 000 € pour un même projet immobilier. Toutefois, il est possible de recevoir des dons de différents membres de la famille, dans la limite de 100 000 € par donateur. Par exemple, vous pouvez recevoir un don de 100 000 € de votre grand-père et un autre de 100 000 € de votre mère, dans le but de financer l’acquisition d’un logement neuf en VEFA.

2. L’utilisation du don

Les fonds reçus doivent être utilisés dans les six mois suivant leur réception pour :

• L’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA,
• La réalisation de travaux de rénovation énergétique dans une résidence principale, sous réserve que ces travaux soient éligibles à MaPrimeRénov’.

Ce dispositif vise à encourager l’investissement dans l’immobilier neuf et dans la rénovation énergétique, contribuant ainsi à la transition énergétique et à l’amélioration du cadre de vie des Français.

3. Les engagements à long terme

Si vous utilisez le don pour l’achat d’un logement, vous devez respecter certaines obligations pendant les cinq années suivant l’acquisition :

• Le bien doit être utilisé comme résidence principale,
• Si vous décidez de louer le bien, il doit être loué à un locataire qui en fera sa résidence principale.
• Vous ne pouvez pas louer ce bien à un membre de votre foyer fiscal.

Ces restrictions sont mises en place pour éviter les abus et garantir que le logement financé par le don serve véritablement aux besoins du bénéficiaire, en tant que résidence principale ou en tant que logement occupé à titre principal par un tiers.

Les avantages pour les futurs acquéreurs de logements neufs en VEFA

1. Une opportunité d’achat à moindre coût

L’acquisition d’un logement neuf peut représenter un investissement conséquent, notamment en Normandie où les prix de l’immobilier continuent de progresser. Grâce à ce dispositif d’exonération, il est désormais possible de réduire le montant à financer par un prêt immobilier, ce qui peut rendre l’achat plus accessible, en particulier pour les jeunes acheteurs ou les primo-accédants.

2. Favoriser la rénovation énergétique

En plus de favoriser l’acquisition de logements neufs, cette exonération est également un levier pour encourager la rénovation énergétique des logements existants. Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez bénéficier de ce dispositif pour financer des travaux de rénovation énergétique, tels que l’isolation thermique, l’installation de panneaux solaires ou la modernisation de votre système de chauffage. Ces travaux sont souvent coûteux, mais grâce à l’exonération des dons familiaux, vous pouvez alléger votre budget et améliorer la performance énergétique de votre logement.

3. Une aide pour les familles et les générations futures

Ce dispositif d’exonération vise à favoriser la solidarité intergénérationnelle, permettant aux parents, grands-parents ou oncles et tantes de soutenir financièrement l’achat d’un logement ou des travaux de rénovation énergétique. Il est donc particulièrement adapté aux familles qui souhaitent transmettre un patrimoine à leurs enfants ou petits-enfants, tout en contribuant à la transition énergétique.

L’immobilier en Normandie connaît une dynamique particulière, avec une demande croissante pour des logements neufs dans des villes comme Rouen et Honfleur, et dans les zones plus rurales comme Le Houlme et Le Petit-Quevilly, où les prix restent relativement abordables comparés à d’autres régions. En conséquence, la possibilité de recevoir un don exonéré de droits de donation pourrait avoir un impact significatif sur l’accessibilité à la propriété, notamment pour les jeunes ménages et les familles.

Le marché de la VEFA pourrait également en bénéficier, car de plus en plus de futurs acheteurs seront en mesure de financer une partie de leur projet avec ces dons exonérés. Cela pourrait dynamiser la construction de nouveaux logements en Normandie, en particulier dans les zones où la demande est forte et où des projets de développement immobilier sont en cours.

Comment optimiser l’utilisation de cette exonération ?

1. Planifier en amont l’acquisition d’un bien immobilier

Si vous envisagez l’acquisition d’un logement neuf en VEFA, il est essentiel de planifier votre financement dès que possible. Si des membres de votre famille peuvent vous faire un don, il peut être judicieux de commencer les démarches rapidement afin de profiter de l’exonération des droits de donation avant la fin de la période transitoire en 2026. Cela vous permettra de maximiser le montant de l’exonération dont vous pourrez bénéficier pour votre projet immobilier.

2. Renseignez-vous sur les critères d’éligibilité

Veillez à ce que l’utilisation des fonds reçus corresponde bien aux critères d’éligibilité de l’exonération. Cela implique, par exemple, que les fonds doivent être utilisés pour l’acquisition d’un logement neuf ou pour des travaux de rénovation énergétique éligibles. En outre, il est essentiel de respecter les délais de six mois pour l’utilisation des fonds et les engagements à long terme concernant l’utilisation du bien immobilier comme résidence principale.

Le dispositif d’exonération de dons familiaux, qui a été introduit par la loi de finances de 2025, représente une réelle opportunité pour les futurs acquéreurs de logements neufs en VEFA en Normandie. En permettant de bénéficier de dons d’argent exonérés de droits de donation pour l’acquisition d’un logement ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique, ce dispositif allège le coût de l’achat immobilier et encourage les investissements dans la transition énergétique.

Si vous êtes un futur acquéreur, il est donc important d’examiner attentivement vos options et de planifier votre projet immobilier en tenant compte de ces nouvelles exonérations fiscales. Profitez de cette opportunité pour réaliser vos rêves immobiliers tout en bénéficiant d’avantages fiscaux importants.